老城厢旧城改造
露香园，400年前与豫园、日涉园并称“上海三大名园”，100年前融合中西形成海派风貌。如今，名园风度历久弥新，都市繁华生生不息，露香园带着深刻的上海城市文化记忆，成为上海规模最大的以居住功能为主的历史风貌保护项目。百年留存，也是百年巨变，眺望未来、立于当下、对话历史，上海城投秉承“让城市生活更美好”的企业愿景，实践“人民城市人民建，人民城市为人民”的理念，二十余载解答出历史与现在、传承与利用、保留与新建的三大平衡难题，创新出既富有历史人文底蕴又引领现代生活需求的高品质住宅产品，总结出历史风貌保护“承、除、加、建”一套完整公式，将露香园打造成为一个上海城市人居新地标。中国科学院院士郑时龄曾在“露香园城市更新专家研讨会”上表示，“露香园项目不失为一种作为居住功能成片旧改的探索道路，也是一种对有文化传承的生活方式的培育。”
上海城投负责改造的老城厢西北块（露香园项目一期）位于黄浦区大方弄、青莲街以东，大境路、人民路以南，露香园路以西，方浜中路以北，占地面积约8万平方米，建筑总面积约29.8万平方米，其中地上18.3万平方米，地下11.5万平方米。分高区和低区开发，高区占地面积2.3万平方米，容积率约4.3，总建筑面积约14.36万平方米，由8幢住宅、1幢酒店式公寓和公建配套组成；低区占地面积5.57万平方米，容积率约1.54，总建筑面积约13万平方米，由五个地块组成，包罗别墅、公寓、老建筑的复建和修缮等。上海市实验小学在此原址重建，总建筑面积约2.49万平方米。2002年7月，上海市政府将露香园区域的改造任务交给了黄浦区政府和上海城投，同年12月，时任上海市委副书记、常务副市长韩正出席福佑路地块、露香园路地块的旧改签约仪式。自此，上海城投二十年的初心使命、耐心耕耘、创新探索、匠心打造全面展开。
一、动迁安置做“除法”：拆除棚户、改善民生
在悠长的历史演进中，老城厢地区保留了上海最传统的居住生活形态，但同时也日渐失去优势，房屋残破、建筑密集、人口稠密、道路狭窄、交通拥挤、市政设施不全等弊病凸显。20世纪中叶，露香园所在的老城厢邑庙区人口密度达到上海最高，在1.4平方公里的土地上，居住有15万余人口。原有风貌在加建、封堵、自行改造中遭到极大破坏。改造前的露香园基地内，建筑密度高达80%以上，绿化率为0%，逼仄的环境难以与露香园以往的辉煌联系在一起，居民改善居住环境的愿望十分迫切。
2003年7月，露香园一期地块动迁工作正式开始，至2008年，历时五年有余，这块上海地域规模最大、户籍人口最多、居住密度最高的地块，完成了动迁安置工作。上海城投协同联动了置业板块中保障房建设和旧区改造两大业务领域，将自己建造的高品质保障房用于露香园一期的动迁安置，共计改善了5000余户常年居住在棚户简屋的老百姓的生活困难问题，使迁出的居民欢欣鼓舞地迎接大幅改善的新生活。露香园区域内除保留建筑外的其他老旧建筑全部被拆除。
二、保留保护做“承法”：本底调研、传承风貌
老城厢内原本大部分都是传统居民住宅，很多保存着江南旧式“深庭广院”。城墙拆除后，租界的城市建设模式在老城厢西北角蔓延开来，石库门这类诞生在租界的联排里弄住宅被成批建造起来，形成了老城厢西北角具有明显地产开发痕迹的规整城市肌理。2005年老城厢被划定为历史风貌保护区，露香园区域内大部分地块被划入风貌区核心保护范围。露香园改造项目从简单的“拆旧建新”转变成了“延续城市历史文脉，塑造城市文化人居”，上海城投对留什么、怎么留作了深入研究和实践。
基础调查“留实录”。上海城投首先做了四项基础性调查研究工作，真实记录区域历史风貌遗存：一是开展文化本底调研。深挖了露香园区域的历史沿革、民生百态和传奇往事，以及由此形成的上海城市文化和姿态，理解区域丰富的物质和文化底蕴；二是开展城市风貌探究。从上海城市化大背景出发，对露香园在内的老城厢进行了城市肌理、空间尺度、建筑风貌的深入研究和纪录；三是开展区域风貌实录。对露香园区域历史场所、历史空间、历史建筑三个历史文化遗产保护体系构成要素，开展了照片、测绘图纸与文字形式的实录，记录街区风貌、细部及浸染其中的自然与人文；四是开展专业测绘鉴定。针对重点历史保护建筑和古城墙遗迹，组织了更进一步的专业测绘记录与鉴定分析，建立详尽可考的历史保护建筑外观、细节和内部使用状况资料库。
建筑遗产“留原貌”。基于让历史建筑面向当下，继续为市民所用的目标，露香园保留历史老建筑的修缮遵循“保留历史原物的可识别性”“最低限度、可逆性干预”“合理、适度、协调的增补”“保证安全”等原则，将大方弄43号、青莲街156-168号、225-229号、同庆街37号、万竹街88弄1-4号、41、49号、万竹小学东楼等保存现状相对完好的七组建筑予以保存，对发现的一段明代老城墙残段作为历史遗迹保留下来。保留建筑大部分在修缮完成后延续居住的使用功能，既适应现代的生活方式，又最大程度体现原有建筑的格局和风貌特色；既考虑与周边新建建筑的整体协调，又尽可能多地保留特色构建与原物细节，实现平衡。
如始建于1940年代的万竹街41号，为民国时期颜料大王赵竹林的宅第，是区域内最具海派文化特征和历史价值的大宅代表。呈现江南院落民宅格局，外观较多地融合了上海近代建筑的西洋元素，堪称中西合璧的结晶。原为大家庭共居的居住模式，其后在漫长岁月中被多户小家庭共住模式取代，动迁前户内居住52户人家，2007年火灾，几近毁坏殆尽。上海城投制定了整体拆除后按原貌复建的保护修缮策略。遵循“修旧如旧”的方针，建筑外观按原有风格特征进行原貌恢复，尽可能保留并原位复用特色构件，同时对缺失立面和不合理的局部进行不破坏原风格特征的补全和改良。复建后的万竹街41号最大程度尊重了历史原有风貌，传承了老建筑的外观工艺美感。功能设置上，被赋予了复兴城市文化空间的可能，成为露香园历史文化中心。2020年6月，该项目与陈望道旧居、武康大楼等15个保护修缮工程一起被评为首届上海市建筑遗产保护利用示范项目。
风貌传承“留肌理”。为保留老城厢历史风貌，上海城投把着眼点放在了街巷空间重塑上，从城市肌理上还原老城厢海派气息：一是继承原有街巷风貌，通过保留原有的道路街巷格局和肌理，沿用历史路名，不改变地块尺度，保持慢行道路网系的紧密度，最大程度保留原有道路街巷格局和肌理。现在走在露香园路、青莲街、万竹街、大境路上，令人不禁遐思过往历史；二是重塑街弄墙院格局，遵循“建筑或建筑围墙帖街巷控制线建造”的原则，以此打造连续街墙的建筑风貌和符合历史尺度的街道剖面，街道宽度控制在10米以内，街道界面的高宽比控制在1:1左右，还原了依次递进的秩序感和比例特征，形成随之带来的宜人生活氛围；三是延续里弄空间特征，通过形态各异的主弄大门、支弄口门和入户门实现街、主弄、支弄和院的四个层次过渡，延续老城厢里弄式建筑的公共空间结构特征。
三、现代人居做“建法”：技术创新、与古为今
为了既保持风貌特色又符合现代生活需求，上海城投在产品规划设计上突破创新，达到全方位重塑风貌，全面升级现代品质生活的目标。
一是创新规划。在规划中采用了将项目用地划分为高层风貌协调区和低层风貌保护区两个部分的规划手法。高层风貌协调区集中解决大部分动迁后需要填补的建筑容量，重塑体现大都市气息的城市节点，修复人民路连接浦东陆家嘴金融商务区与浦西淮海路商圈的城市界面断裂。低层风貌保护区重点重塑老城厢的传统街巷风貌，与老城厢城市肌理呼应；二是精细设计。高层部分的设计创新理念。采用垂直社区的理念，在底部裙房的不同高度规划了不同规模的公共屋顶花园和空中露台，既满足退界和绿化率要求，解决了老城厢没有绿化的历史难题，又为居民提供了舒适的休闲场所。低层部分的设计创新表达。分类总结了各种里弄建筑的立面特征、材料和装饰细部，优化后应用到露香园低区的新里弄风格建筑立面设计中，体现海派建筑“海纳百川、兼容并蓄”的当代表达，达到新旧建筑意向的完美平衡；三是质感工艺。低层部分在建筑材料的选择和使用考究非常，用仿清水面砖、斩假石、水刷石、中式雕花木作和传统小青瓦等材料作为里面主材，建造过程使用现代和传统工艺结合的施工防范，最大限度还原立面材料的传统肌理质感；四是定制景观。历史上的露香园公共空间尤其是绿化极度匮乏，在改造中大幅提升了绿化的量与质。通过人民路集中绿地、高层部分大面积空中花园，公共空间的组团绿化、户内小型花园等，共同构成绿化的丰富层次。景观营造选用适宜上海土壤和气候的植物，采用乔灌草结合的种植方式，营造生活美学；五是智能建筑。为提升当代品质生活，引入了一系列以平板太阳能屋面板、地下室智能平顶窗、智能化家居为代表的的新建筑技术，给新住户带来便利高效、健康舒适的现代生活。
四、魅力社区做“加法”：延续基因、再创繁荣
露香园历经数百年始终焕发着迷人的生机活力。上海城投充分挖掘活力的根源，传承文化基因、再现商业基因，使露香园的建筑可阅读、街道可漫步、社区有温度，全方位演绎上海城市文化人居新生活。
延续文化基因，提升社区精神生活。露香园自古就站在生活风尚和思想潮流的前沿。明嘉靖年间，露香园内充满着名族士绅精致华丽的生活风尚。如今，露香园的历史风物——顾绣、顾振海墨、顾菜、水蜜桃等都在住宅、社区会所、露香园文化展示馆内再现，让历史人文风华融入今天的生活场景。1923年，第一家刊印《共产党宣言》、传播党的理论的上海书店在民国路振业里11号（今人民路1025号）开业。如今也将在露香园社区内原址重现，再次成为区域的精神标识，传播新思想。
延续商业基因，重现社区繁荣格局。上海开埠后，租界商务日盛，“九亩地”是华界最繁盛之地之一，媲美租界街市。彼时，新舞台落地，带动戏剧业和商业繁荣。冠生园老板冼冠生在这里自产自销梅子蜜饯而发迹。今天的露香园位处市中心，紧邻豫园、新天地，更面临城市商业功能升级定位的要求。为了让高品质住宅“闹中取静”，又凸显城市商业节点功能，露香园充分考虑了社区商业、街区商业和城市商业的三个层次展开，还原老城厢商业的前沿和活力氛围。社区商业以满足高品质生活需求为主；街区商业以文化为主题形成“活的”博物馆和社交场；城市商业更注重节点连通，形成与淮海路商业和陆家嘴金融商贸的连接和过渡。
目前，在基本完成露香园一期改造项目的基础上，为进一步辐射旧改理念和成果，进一步凸显城市区域功能，上海城投正积极参与露香园二期的城市设计和产品研究工作，为黄浦区政府对露香园二期的规划定位提供建议和参考。上海城投期望坚守“人民城市”的初心、实践“五个人人”的匠心，用创新与匠心，在露香园悠长的时间轴上，焕发旧时光芒、再筑现代美好，持续打造承载人民梦想的历史、文化、生态魅力社区，展现城市社会经济文化交流的新场景。